【富拓代理】上海另一个城市的最新估值为23.32亿元，华安百联消费REIT更新招聘书
基础设施项目位于上海市杨浦区松湖路8号上海另一个城市购物中心(以下简称“上海另一个城市”)，聘书于2007年1月开业。上海市商业建筑面积12.498万平方米，个城估值T更包括地上9层和地下3层。最新富拓代理是为亿集购物、餐饮、元华休闲、安百娱乐、健身等功能为一体的购物中心。
截至2023年12月31日，项目评估值为23.32亿元，出租率为92.14%；截至2023年6月30日，项目评估值为24.86亿元，出租率为88.12%。开业17年，上海另一个城市运营成熟稳定，2018-2022年平均出租率95%以上，平均运营收入2.55亿元，平均NOI1.55亿元。2023年项目经营业绩恢复良好，其中经营收入为2.26亿元，NOI为1.40亿元。
2015-2019年，项目收入稳步增长。自2020年以来，受疫情影响，收入开始下降。但2023年Q1短暂触底后，呈现恢复上升趋势。2023年营业收入达到2.53亿元，为2021年同期水平的86%，净利润达到8656.06万元，为2021年同期水平的93%。
从收入成本构成来看，项目收入主要是租金收入和联销收入，2018-2023年平均收入占24.09%、56.83%；项目成本以人员及行政费、税费及附加费、物业管理费为主。上述三项历史六年平均收入占16.20%、7.90%、6.81%；6年项目历史平均NOImargin为61%，符合行业水平。
总的来说，这个基础设施项目主要是租赁和联销模式(租赁收入占30%以上，联销收入占50%以上)，其中租赁收入来自固定部分约95%，联销收入来自固定部分约60%。
总的来说，基础设施项目主要是租赁和联合销售模式（租赁收入占30%以上，联合销售收入占50%以上），其中租赁收入来自固定部分约95%，联合销售收入来自固定部分约60%。综上所述，固定收入占项目营业收入的70%以上。
从历史的整体运作来看，项目2019年客流量约为2500万，2020-2022年客流量有所下降，2022年客流量约为950万，2023年客流量回升至1900万左右，回升至2021年水平。
2015-2019年，项目总销售额约14亿元，2020-2022年受疫情影响销售额下降，2023年销售额约11亿元，正在恢复和改善。2020-2023年，项目整体租售比例分别为19.58%、18.52%、18.88%和20.12%；每月销售的平效分别为1830元/830元㎡、2,043元/㎡、1,221元/㎡和1,600元/㎡。
截至2023年12月底，上海另一个城市的租赁面积主要是零售业态，占48%，娱乐业态占25%，餐饮业态占20%，配套服务业态占7%。未来，该项目将适当降低零售业态的比例，并引入宠物、亲子、综合体育体验、区域餐饮第一店等强大的排水业态。计划零售（40%）、餐饮（25%）、由娱乐设施(35%)组成。
据了解，华安百联消费REIT于2023年12月29日正式申报，并于今年5月24日获得批准。原股东为上海百联集团有限公司，基金管理人为华安基金管理有限公司，工行为基金托管人。
该基金类型为合同封闭式，基金合同期限为21年，募集总份额为10亿，初始战略配售基金份额为7.3277亿，将于2024年6月25日9月25日:00-15:本次询价区间为2.332元/份-2.449元/份。
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